Crónica
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública resuelve un recurso contra la negativa de un registrador a inscribir una escritura de cancelación de hipoteca presentada por el notario Eduardo María García Serrano, quien actuaba en representación del Banco Santander. El registrador cuestionó la validez del poder especial otorgado al apoderado del banco. La resolución confirma la inscripción.
El notario Eduardo María García Serrano, de Fuenlabrada, presentó una escritura de cancelación de hipoteca en nombre del Banco Santander, S.A. sin embargo, el registrador de la propiedad accidental de Fuenlabrada número 3, Rafael Calvo González-Vallinas, se negó a inscribirla. El registrador cuestionó la validez del poder especial otorgado al apoderado del banco, don M. J. G., quien actuaba por un poder conferido por la Comisión Ejecutiva del Banco de Santander, S.A.
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha resuelto el recurso interpuesto por el notario, confirmando la inscripción de la escritura de cancelación de hipoteca. La resolución considera que el poder especial otorgado al apoderado del banco es válido y que el registrador debió inscribir la escritura.
Esta resolución tiene implicaciones para los notarios y registradores de la propiedad, ya que clarifica los requisitos para la inscripción de escrituras de cancelación de hipoteca. También puede tener consecuencias para los bancos y entidades financieras, que deben asegurarse de que sus apoderados tengan los poderes necesarios para actuar en su nombre.
En cuanto a quién asume el coste de compliance, en este caso, el registrador de la propiedad accidental de Fuenlabrada número 3 debe adaptar sus procedimientos para asegurarse de que las escrituras de cancelación de hipoteca se inscriban de acuerdo con la ley.
Análisis
Observamos que esta resolución confirma la importancia de la validez de los poderes especiales otorgados a los apoderados de las entidades financieras. Identificamos que esta norma revela un patrón de concentración de poder en las entidades financieras, que pueden actuar en nombre de sus clientes sin necesidad de intervención adicional. La resolución también señala la necesidad de que los registradores de la propiedad sean más estrictos en la verificación de los poderes especiales otorgados a los apoderados de las entidades financieras.
A quién afecta
- Notarios
- Registradores de la propiedad
- Bancos y entidades financieras
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Texto íntegro del BOE desplegar
En el recurso interpuesto por don Eduardo María García Serrano, notario de Fuenlabrada, contra la negativa del registrador de la Propiedad accidental de Fuenlabrada número 3, don Rafael Calvo González-Vallinas, a inscribir una escritura de cancelación de hipoteca. Hechos I Mediante escritura autorizada el día 27 de enero de 2026 por el notario de Fuenlabrada, don Eduardo María García Serrano, con el número 159 de protocolo, don M. J. G., actuando en su propio nombre y en representación de «Banco Santander, S.A.», exponía que, mediante determinada escritura que se reseñaba, dicha entidad concedió un préstamo con garantía hipotecaria al compareciente y a otra persona (doña M. A. P.), y, en uso del poder conferido, «Banco Santander, S.A.» se declaraba reintegrado de dicho préstamo y otorgaba total carta de pago, por lo que, extinguida la obligación garantizada, liberaba a la finca reseñada de toda responsabilidad derivada del indicado gravamen y consentía la práctica del pertinente asiento registral cancelatorio. Constaba que dicha cancelación había sido debidamente solicitada. Se indicaba en la referida escritura, respecto del compareciente: «Don M. J. G. interviene como apoderado de la entidad prestamista, en virtud de poder especial conferido a su favor en escritura de fecha 22 de noviembre de 2024, autorizada por el Notario de Madrid don Rafael Martínez Die, número de protocolo 5.468 en la que se protocolizan y elevan a público los acuerdos sociales de la Comisión Ejecutiva del Banco de Santander, S.A. adoptados el 18 de noviembre de 2024 otorgando poder irrevocable a la compareciente para otorgar unilateralmente la presente escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca. Esta escritura fue otorgada por don C. S. A., mayor de edad (…) Actuó en su calidad de apoderado especial de dicha entidad, según resulta de poder especial otorgado ante el Notario de Santander don Juan de Dios Valenzuela García, el día 18 de noviembre de 2020, número 2.664 de su protocolo,
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Lo que se ha movido en este patrón
Redacción asistida por IA · publicación automatizada, sin revisión previa (aviso · correcciones) · fuente: BOE/EUR-Lex
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